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         不动产物权归属的确定依据

 
很多人认为只要我实际占用房子,
这个房子就是我的,实际上这是一种偏颇的认识。根据我国物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外;依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。   
  不动产,就是我们常说的土地以及房屋、林木等土地附着物。除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。这表明,原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段,是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件,也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
  
  不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。在不动产物权登记这个核心效力的基础上,还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力,即除有相反证据证明外,法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。因此,对不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其权利取得有效而予以保护,但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人,法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力,本章才规定有异议登记的制度,在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下,事实上的权利人可以进行异议登记,将不动产登记可能有瑕疵的情况记入登记簿,以对抗第三人,防止自己利益受到损害。
 
 
“法律另有规定的除外”,主要包括三方面的内容:
  一是依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力;除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
  三是考虑到农村的实际情况,宅基地使用权不以登记为生效要件。
  
  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。矿藏、水流、海域属于国家所有;城市的土地,属于国家所有。属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有;森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外;野生动物资源属于国家所有。
  规定不动产物权登记生效,是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有,比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有着更强的公示力,也就无须再通过不动产登记来达到生效的法律效果。
  不动产物权登记生效,针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权,不属于因法律行为而产生物权变动的情况,因此也就无须进行登记来享有所有权。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记,至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权,则需要依法登记生效。
 

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